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可作为代收代缴款项进行管理

(一)营业税及附加

3、根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》(国税发[2004]69号)规定,住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。

通过本案可以看出,企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应全额确认为销售收入,征收营业税金及附加、土地增值税和企业所得税;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理,只征收营业税金及附加,但不征收土地增值税和企业所得税。

根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号文件)第六条关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题的规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

(二)土地增值税

税法分析:

对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费和未作为销售房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

案情简介:税务人员在对某房地产开发公司2011年涉税情况检查时发现,该公司在为客户办理上房手续时代收房屋维修基金467890元,代收燃气费、过户费、有线电视初装费共2168760元(其中2011年1月代收180200元)。税务机关做出如下处理:代收燃气费、过户费、有线电视初装费补缴营业税及附加121360.46元,同时,按照滞纳天数按日加收万分之五滞纳金,并对少缴的税款处以50%的罚款。

国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号文件)规定, 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。

(三)企业所得税

上述文件明确规定企业代收的房屋维修基金不应计征营业税,我们认为代收的燃气费,过户费,有线电视初装费属于销售不动产所收取的价外费用,应该征收营业税。

2、根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;(3)所收款项全额上缴财政。

2017-02-19 04:38

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